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Wann kann die Miete gemindert werden?

Nach § 536 BGB ist der Mieter für den Zeitraum, während dessen die Tauglichkeit der vermieteten Sache aufgehoben ist, von der Entrichtung des Mietzinses befreit.
Ist die vermietete Sache zur Zeit der Überlassung an den Mieter hingegen mit einem Fehler behaftet, der die Tauglichkeit des vertragsmäßigen Gebrauchs mindert, ist der Mieter lediglich zur Entrichtung eines herabgesetzten Mietzinses verpflichtet. Liegt allerdings nur eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit vor, besteht kein Mietzinsminderungsrecht.

Weiterhin bestimmt § 536 Abs. 4 BGB, dass bei einem Mietverhältnis über Wohnraum eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung, wie etwa ein genereller oder Teilverzicht auf die Mietzinsminderung, unwirksam ist, und zwar selbst dann, wenn die Parteien dies im Mietvertrag ausdrücklich festgelegt haben.

Die Höhe der Mietzinsminderung lässt sich jedoch nicht generell festlegen, sondern hängt von der Schwere der Mängel sowie deren Dauer und Gebrauchsbeeinträchtigung im Einzelfall ab. Erst mit der vollständigen Behebung des Mangels entfällt dann das Mietzinsminderungsrecht wieder.

Wann darf gemindert werden?
Fällt zum Beipsiel im Monat Dezember für den halben Monat die Heizung aus, kann der Mieter diesen Mangel mit der nächsten Mietzahlung verrechnen. Der Mieter kann  auch für Mängel, die der Vermieter nicht direkt verschuldet hat, die Miete mindern.

Kein Recht auf Minderung
Hat der Mieter den Mangel jedoch selbst verschuldet oder kannte der Mieter den Mangel bei Abschluss des Vertrages oder hätte diesen ohne Weiteres erkennen können, besteht kein Minderungsrecht.
Darüberhinaus entfällt das Recht auf Mietzinsminderung, wenn er den Mangel dem Mieter drei Monate oder länger bekannt ist und er trotzdem die Miete vorbehaltlos weiterzahlt.

Verfahren einhalten
Der Mieter sollte mit dem Schreiben, in dem er die Mängel rügt, zugleich mitteilen, dass die künftige Mietzahlung nur unter Vorbehalt erfolgt. Der Mieter muss den in der Wohnung aufgetretenen Mangel sofort dem Vermieter anzeigen, damit sein Mietminderungsrecht bestehen bleibt. Am besten wird der Mangel vor Zeugen oder schriftlich durch Einschreiben/Rückschein beziehungsweise durch Überbringung per Boten dem Vermieter zur Kenntnis gebracht.

Mängel sofort anzeigen
Ser Mieter sollte auch deshalb Schäden möglichst schnell bekannt geben, weil er sich durch eine verspätete Anzeige schadensersatzpflichtig machen kann.

»Wiederauflebende« Mängel
Grundsätzlich gilt: Das Mietzinsminderungsrecht kann nicht rückwirkend ausgeübt werden.
Mängel können jedoch “wiederaufleben”, auch wenn sie der Mieter bereits bei Anmietung der Wohnung kannte, oder wegen vorbehaltsloser Weiterzahlung der Miete quasi akzeptiert hat. Dies ist dann der Fall,  wenn der Vermieter eine Mieterhöhung wie nach den §§ 558 ff. BGB vornimmt. Das ursprüngliche Verhältnis von Leistung und Gegenleistung stimmt nicht mehr -das Mietzinsminderungsrecht greift dann auch wegen alter Mängel. Die Minderung ist jedoch in diesen Fällen maximal auf den Betrag der Mieterhöhung begrenzt, unabhängig davon, dass die Mietminderung für einen vorliegenden Mangel bei sofortiger Anzeige evtl. höher ausfallen könnte.

Minderung der Netto- oder Bruttomiete?
Die Rechtsprechung, ob die Mietminderung nur von der Grundmiete oder der Bruttomiete, in der die Nebenkostenvorauszahlungen enthalten sind, einzubehalten ist, ist leider uneinheitlich.
Das Amts- und Landgericht Hamburg bezieht die Vorauszahlung für Heiz-und Nebenkosten mit ein; danach wäre also der Einbehalt von der Gesamtmiete vorzunehmen. Andere Gerichte gehen jedoch von der Grundmiete aus.

Anders kann dies sein, wenn Leistungen betroffen sind, die von den Nebenkosten abgedeckt werden. So kann die Mietminderung bei fehlerhafter Heizungsanlage neben der Grundmiete auch die Vorauszahlung für die Heizkosten einbeziehen.

Wie hoch darf die Minderung ausfallen?

Die Höhe der Minderung bestimmt sich nach der Schwere des Mangels, dem Grad und der Dauer einer Tauglichkeitsminderung.

Hier einige Richtwerte, aus der bisherigen Rechtsprechung:

100-prozentige Minderung:

• Bei unbewohnbarem Zustand der Wohnung während Modernisierungsarbeiten
• Heizungsausfall während der Wintermonate September bis Februar (so LG Hamburg WM 76, C sowie LG Berlin GE 93 S. 263)
• Bei vollständigem Ausfall der Elektroanlage für Licht, Küche, Warmwasser usw.

80-prozentige Minderung:

• Der Aufenthalt in Küche, Wohn- und Schlafzimmer ist nahezu unmöglich, weil diese Bereiche ständig durchfeuchtet, modrig und von Schimmelpilz befallen sind. Die Wohnung ist während einer Überschwemmung wegen Durchfeuchtung, Versandung und unerträglichem Gestank für zwei bis drei Wochen in der Benutzung beeinträchtigt.
• Die einzige Toilette ist unbenutzbar

75-prozentige Minderung:

• Nicht-Beheizbarkeit in der Heizperiode (so LG Berlin GE 93 S 263)

60-prozentige Minderung:

• Extrem starker Lärm beim Dachgeschossausbau

56-prozentige Minderung:

• Formaldehyd in der Wohnung

50-prozentige Minderung:

• Alle Fenster einer Wohnung undicht
• Unbenutzbarkeit von Küche und Toilette
• Eindringen von Perchloräthylen von 1 bis 2 mg/ml Raumluft in die Wohnung aus einer chemischen Reinigung
• Wasser tropft von der Decke
• Erhebliche Durchfeuchtung und Putzschäden an der Trennwand zwischen Bad und Schlafzimmer
• Übermäßige, nächtliche Lärmbelästigung durch überlaute Musik in den Wohnungen und auf dem Hof durch Mitmieter

30-prozentige Minderung:

• Unbenutzbarkeit des Wohnzimmers
• Ttropfende Zimmerdecke, selbst wenn der Mangel durch Unwetter entstanden ist
• Nur 15 Grad Celsius Durchschnittstemperatur im Wohnzimmer

25-prozentige Minderung:

• Übermäßiger Baulärm nach 17.00 Uhr
• Ausfall der Heizung über zwei Drittel des Monats
• Taubenhaltung durch andere Mitbewohner

20-prozentige Minderung:

• Nicht-Beheizbarkeit des Schlafzimmers im Winter
• Unzureichende Beheizung, nur von 09.00 Uhr bis 20.00 Uhr und wenn abends lediglich 15 bis 16 Grad Celsius erreicht werden
• Entzug der im Mietvertrag eingeräumten Mitbenutzungsmöglichkeit von Garten, Trockenraum und Waschküche
• Lärm durch ein Billardcafe, bei Lärm- und Geruchsbelästigung aus einer Imbissstube
• Bei starker Zugluft im Haus wegen undichter Fenster und Türen

17 bis 18-prozentige Minderung:

• Unbenutzbarer Badewanne
• Raumtemperaturen 17 bis 18 Grad Celsius über einen längeren Zeitraum
• Nicht funktionierende Dusche

15-prozentige Minderung:

• Ausfall des Warmwasserboilers
• Starker Befall der Wohnung mit Silberfischen

13-prozentige Minderung:

• Schimmelpilz aufgrund von Baumängeln

10-prozentige Minderung:

• Unbenutzbarkeit des Fahrstuhls
• Entziehung der Nutzung von Waschküche und Trockenraum
• Bei unzulänglichem Fernsehempfang
• Musiklärm aus einem Schallplattengeschäft
• Feuchtigkeit in den Kellerräumen
• Lärm durch eine Kinderarztpraxis
• Nicht-Bereitstellung des Pkw-Stellplatzes trotz entsprechender mietv traglicher Vereinbarung
• Nicht-Benutzbarkeit des Kellers
• Lärm aus der Oberwohnung
• Bei bräunlicher Verfärbung des Trinkwassers aus der Wasserleitung
• Abblättern der Farbe und Verschmierungen im Treppenhaus
• Entstehen von Zugluft, weil die Gastherme nur unzulänglich mit Luft versorgt wird

7 bis 7,5-prozentige Minderung:

• Temperaturabfall von 20 Prozent unter die vertraglich vereinbarte Durchschnittstemperatur
• Eindringen von Essensgerüchen aus anderen Wohnungen durch undichten Fußboden (7 Prozent)

5-prozentige Minderung:

• Überschreitung der für die Trinkwasserverordnung geltenden Grenzwerte
• Fäkalienruckfluss in der Toilette
• Defekt an Gegensprechanlage und Türöffner
• Funktionsstörungen der Dusche
• Defekte Gegensprechanlage im vierten Stock
• Lärm im Hof durch Ladearbeiter eines Lebensmittelgeschäftes
• Ausfall der Lüftungsanlage in der Toilette ohne andere Lüftungsmöglichkeit
• Ausfall der Heizung – Raumtemperatur im Winter nur 18 Grad
• Eintrübung der Isolierglasdoppelscheibe
• Ständig starke Verschmutzungen von Treppenaufgängen, Fluren, Eingangstür und Fahrstuhl-Innenbereich